22/08/2022

Bu yazımız; 26/02/2016 tarihli ve 29636 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’te, 18/08/2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 31927 sayılı Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile yapılan değişiklik hakkında bilgilendirme amaçlı hazırlanmıştır.

Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte yapılan ilk değişiklik “bakanlık” tanımının değiştirilmesi olmuştur. Önceki hali ile yönetmelikte bakanlık “Gümrük ve Ticaret Bakanlığı” olarak tanımlanmakta iken; yapılan değişiklik sonucu bakanlık “Ticaret Bakanlığı” olarak tanımlanmıştır.

Ayrıca yönetmeliğin 3.maddesindeki tanımlar kısmına ortak gelir, ortak gider ve yönetim gideri tanımları eklenmiştir.

Yönetmeliğin “ortak giderler” başlıklı 11.maddesi “ortak gider paylaşımı” olarak değiştirilmiş olup kapsamlı değişiklikler içeren madde metninde özetle;

1. Gider paylaşım usulünde değişiklik yapılmıştır.

Eski hali ile yönetmelikte AVM yönetimi, malik ve/veya kiracılar/ perakende işletmeler kendi arasında paylaşım usulünü belirleyebiliyorken yapılan değişiklikle beraber paylaşım usulü de bir kurala bağlanmış ve 11.maddenin 1.fıkrasında “Ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır.” şeklinde belirtilmiştir.

2. Alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısım iş yeri malikince karşılanacağı düzenlenmiştir. Yine devamla kiraya verilmeyen iş yerlerine ait ortak gider katılım paylarının bu iş yerlerinin maliklerince karşılanacağı düzenlenmiştir.

Madde metninden kiracı ile yapılan sözleşmede ortak giderlere katılım bakımından bir üst sınır belirlenmiş olması durumunda, kiracının Yönetmelik md. 11/1’e göre hesaplanacak katılım payı sözleşmedeki üst sınırı aşması halinde aşılan kısımdan malikin sorumlu olacağı sonucu çıkarılmaktadır.

3. AVM’lerdeki perakende işletmelerin, reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini taşımayan ve belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel talep edilemeyeceği düzenlenmiştir.

Bu düzenleme ile AVM’nin reklamına ödeme yapan markanın/ perakende işletmenin, reklam nedeni ile ciro arttığında yine ciro kirası üzerinden daha yüksek rakamlar ödemesinin ve bu çerçevede iki defa ödeme yapmış olmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

Önceki hali ile yönetmelikte iki tip ortak giderden bahsedilmekte idi. Bunlardan ilki, ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik gibi giderler idi. İkinci tip giderler ise reklam, pazarlama, danışmanlık ve yönetim gibi ortak faydaya yönelik hizmetlere dair giderler olarak düzenlenmişti. Ancak yönetmeliğin değişmesiyle değişen ortak gider kavramı, artık ikinci tip giderleri kapsamamaktadır. Bu sebeple artık ortak gider niteliğine haiz olmayan reklam, pazarlama ve danışmanlık giderlerinden herhangi bir bedel tahsil ve talep edilemeyecektir.

Yönetmelik’in eski halinde ikinci tip ortak giderlerden biri olarak düzenlenen yönetim giderinin artık tek tip ortak giderlerden biri olduğu kabul edilerek ve yönetim giderinin kapsamı, “Alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler” olarak açık bir şekilde düzenlenmiştir.

4. Ortak gider katılım paylarının Türk Lirası olarak hesaplanıp ödeneceği düzenlenmiştir.

Madde metninde “aksinin sözleşme hükmü ile kararlaştırılabileceği” ibaresine yer verilmemiş olmasının hükmün “emredici” nitelikte olduğunun ve bu çerçevede uygulanması zorunlu olduğunun önemini vurgulamak isteriz.

5. Ortak gelir ve gider raporunda yer alması gerekli hususlar 10 alt başlık altında düzenlenmiştir. Yine ortak gider katılım payının ancak yazılı ve kalem kalem açıklanmış şekilde istenebileceği de madde metninde düzenlenen bir diğer husustur.

Bu çerçevede ortak gelir ve gider hesabında şeffaflığın amaçlandığı söylenebilir.

6. AVM’nin ortak giderleri için işletmelerden avans alması halinde avans mahsubu için öngörülen sürenin avansın ait olduğu yılın sonundan o yılı izleyen şubat ayı sonuna kadar olacağı düzenlenmiştir.

Söz konusu madde hükmünün amacının dönemsel belirlilik olduğu düşünülmektedir.

7. Alışveriş merkezi yönetiminin avans, ortak gelir ve gider hesaplama ve raporlama işlemleri ile ortak gider paylaşımına ilişkin diğer işlemlerinin bu yönetmeliğe uygunluğunun denetlenmesi görevinin Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşuna ait olduğu düzenlenmiştir. Yapılan denetim sonucu hazırlanan rapor her yıl temmuz ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilmek durumundadır.

Söz konusu madde de yine denetimsel faaliyetlerle şeffaflık sağlanması amacının bir sonucu olarak karşımıza çıkmaktadır.

Yönetmeliğin getirdiği değişiklikler hali hazırda geçerli sözleşmelerinin akıbetinin ne olacağı sorusunu gündeme getirmiştir. Bu sorunun cevabı ise kanun koyucu tarafından “mevcut sözleşmeler” başlığı altında Yönetmeliğe eklenen geçici madde 2 ile cevaplandırılmıştır. Madde metnine göre göre bu maddenin yayımı tarihinden önce kurulan sözleşme hükümleri, sözleşme süresince geçerlidir. Ancak reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için perakende işletmelerden katılım payı talep edilebilmesine imkân sağlayan hükümlerin varlığı halinde sözleşmenin yenilenmesi ya da süresinin uzatılmış sayılması haline kadar söz konusu giderler için katılım payı tahsil edilmeye devam edilebilecektir.